Sia per i proprietari di immobili abitativi che vogliano massimizzare il rendimento, che per coloro che, per motivi di business, vacanze o necessità personale, siano tenuti a richiedere un appartamento per un breve periodo, il contratto di locazione breve risulta essere la soluzione migliore per mantenersi su un budget “limitato” e non dover pagare l’intero soggiorno alla giornata, o peggio, mensilmente.
Si tratta di una soluzione che prevede la stipulazione di un contratto per periodi generalmente inferiori ai 30 giorni, a cui possono essere applicate delle normative specifiche.
Risulta interessante poiché non soggetto a particolari obblighi di comunicazione per motivi di sicurezza, diversamente da quanto accadrebbe per un contratto di durata superiore a tale termine, il quale andrebbe, difatti, riferito e dichiarato all’autorità di pubblica sicurezza competente o al comune della residenza dell’immobile.
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Cedolare secca per gli affitti brevi: E’ applicabile?
Quando si parla di affitti brevi, sorge spontaneo domandarsi se le normative riguardanti la cedolare secca siano in qualche modo applicabili o meno.
La risposta a questa domanda è sì, ed è ricca di novità riguardanti i cambiamenti applicati dalla nuova cosiddetta legge Airbnb.
Ma chiariamo innanzitutto cos’è la cedolare secca.
La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) introdotto dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, ed è una manovra facoltativa che implica il pagamento di un’imposta per i contratti di affitto degli immobili a scopo abitativo.
Oltre che dal suddetto articolo, la cedolare è disciplinata dal provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, e la sua introduzione ha come scopo principale quello di limitare il più possibile l’evasione fiscale nell’ambito delle locazioni, incentivando la denuncia dei canoni percepiti – all’atto della dichiarazione dei redditi -, e la registrazione dei contratti di locazione.
Chi sceglie di attuare tale regime, percepisce, perciò, dei privilegi: il locatore risulta infatti, grazie a questa manovra, esente sia dal pagamento dell’imposta di bollo per la registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto, che dal pagamento dell’imposta di registro, quand’anche sussista la cessazione del contratto.
Il sistema fiscale della cedolare secca sugli affitti, introdotto dall’articolo, consente dunque al locatore di togliere il reddito delle locazioni per uso abitativo dalla tassazione ordinaria IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo all’imposta cedolare secca pari ad un’aliquota uguale al 21%, – secondo quanto affermato per l’anno 2018 – per quanto riguarda i contratti a canone libero, ridotta, invece, al 10% per i contratti a canone concordato, secondo quanto sancito dalla legge di bilancio del medesimo anno, prorogata per altri due.
Unico limite della cedolare secca risulta l’impossibilità di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, seppur previsto dal contratto, compresa l’accertata variazione dell’ISTAT.
Come funziona la cedolare secca per i contratti di locazione breve?
La cedolare secca relativa ai contratti di locazione breve, è sancita da una particolare legge che specifica a quali contratti applicare la nuova disciplina, a chi è indirizzata questa tipologia di operazione, come devono comportarsi locatori e intermediari, chi si occupa delle ritenute e chi è, invece, tenuto ad effettuare le comunicazioni dei dati relativi ai contratti.
La normativa aggiornata all’anno corrente, prevede che la cedolare secca sia applicabile solo agli affitti di durata inferiore ai 30 giorni, anche per finalità turistiche, stipulati direttamente, o tramite intermediari, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, relativi a immobili – o singole stanze residenziali – non situate all’estero e di categoria catastali da A1 a A11, escludendo l’A10 riservata, invece, agli uffici e agli studi privati.
La legge prevede infatti che la locazione riguardi non solo unità immobiliari situate in Italia, ma che abbiano anche esclusivamente finalità abitative.
Dall’ormai lontano ottobre 2017, la circolare 24/E riguardante il «Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96» è stata pubblicata dall’agenzia delle Entrate, in virtù di arrecare i chiarimenti per gli intermediari e i portali online sulle nuove regole sancite per le locazioni brevi.
La legge è rivolta a tutti i soggetti attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve, anche a coloro i quali non siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia; né la modalità con cui l’attività è svolta, né il soggetto intermediario che ne permette lo svolgimento sono, poi, tenuti in considerazione per l’applicazione della norma.
Per l’attuazione non è prevista l’adozione di un particolare schema contrattuale, ed è ammessa al contratto, infatti, oltre alla messa a disposizione dell’alloggio, anche la fornitura di biancheria e/o la pulizia dei locali, e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, quali, ad esempio, la fornitura di collegamento Wi-Fi e di aria condizionata.
Non vengono invece considerati idonei all’applicazione della cedolare, i contratti che includono servizi non assolutamente correlati con la finalità residenziale dell’immobile, quali: la colazione, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche, la somministrazione dei pasti, ecc.
La scelta di applicare o meno la cedolare secca all’affitto breve della locazione, è a totale discrezione del proprietario dell’immobile, e prevede un’aliquota pari al 21 per cento che permette ai proprietari di evitare gli obblighi del regime fiscale ordinario.
Aspetti positivi e possibilità di guadagno sugli affitti brevi
Dopo aver analizzato gli aspetti puramente burocratici riguardanti i contratti di locazione breve, la domanda fatidica, e probabilmente anche la più posta è: conviene?
Ebbene sì, un affitto breve porta in genere con sé vantaggi economici, pratici e fiscali da non sottovalutare.
Sono infatti diverse la ragioni per cui un affitto breve risulta più conveniente rispetto ad uno tradizionale, e tra queste si colloca in prima linea la questione relativa al guadagno: un affitto breve, su base mensile, garantisce infatti entrate nettamente superiori, le cui cifre, pur tenendo conto della località, della stagionalità, delle condizioni dell’immobile, dei servizi presenti sul territorio e della pubblicizzazione del locale, risultano molto alte.
Altro aspetto interessante è la possibilità, per il proprietario, di avere sostanzialmente il pieno possesso sull’immobile, trattandosi di locazioni brevi, il ché gli permette di non dover attendere a lungo per riavere l’immobile per necessità personali o per un’eventuale imminente vendita.
Come già detto, importante risulta, infine, la possibilità di essere esonerati dagli obblighi fiscali ordinari, grazie all’attuazione della cedolare.
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