Nel grande mondo delle districate regole condominiali, capiterà un giorno di dover discutere della messa in sicurezza dei balconi, nel caso in cui non sia stata effettuata durante la ristrutturazione del condominio stesso.
Non tutti i balconi sono, però, soggetti alle stesse regole, pertanto occorre diversificarne le categorie.
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Balcone aggettante
I balconi aggettanti sono quelli più diffusi, ovvero un prolungamento che sporge dalla facciata dell’edificio. Costituisce il prolungamento logico dell’unità immobiliare, e non ha supporti sottostanti che ne supportano la struttura, o che supportano la struttura dell’edificio stesso.
Questo tipo di balconi, essendo una estensione dell’immobile, appartiene al proprietario dell’immobile.
I balconi aggettanti sono a carico del proprietario dell’immobile, ed è sua responsabilità accertarsi della sicurezza del balcone stesso, così come sarà responsabilità del proprietario l’eventuale distacco di materiale del balcone stesso, causando danni a cose o persone.
Le spese di ristrutturazione per la pavimentazione, ringhiere o parapetti del balcone sono a carico del proprietario dell’appartamento.
Il sottobalcone, ovvero quella parte di balcone che sovrasta un eventuale balcone inferiore, però, viene giuridicamente visto come appartenente al condominio stesso, e pertanto le spese di ristrutturazione del sottobalcone sono da considerarsi divisibili tra tutti i condomini.
Balconi incassati
I balconi incassati quei balconi chiusi da due o tre lati che non sporgono rispetto al prospetto perimetrale dell’edificio.
Giuridicamente, il balcone incassato rappresenta una estensione dell’immobile corrente, ma anche del solaio del piano sottostante. Vi è pertanto una sorta di comproprietà della soletta.
Anche qui si dividono le tipologie di spesa per le spese di ristrutturazione. Nel caso in cui le spese si limitino alla copertura del pavimento, le spese sono da addebitare esclusivamente al proprietario del piano “superiore”. Nel caso in cui il balcone, invece, presenti ammaloramenti delle travi, cedimenti delle parti in comune, le spese sono da dividere tra i due proprietari.
Nel caso in cui sia l’intonaco del piano superiore, ovvero del soffitto del balcone sottostante, le spese saranno da addebitare al proprietario del piano inferiore.
Il sottobalcone di un balcone a castello è praticamente il solaio del piano inferiore.
La responsabilità, nel caso di danni a cose o persone dovute alla separazione di materiale da parte di un balcone, va analizzata caso per caso.
Balconi a castello
Sebbene i balconi a castello facciano parte della tipologia dei balconi incassati, questi, facendo parte integrante di tutto l’edificio, sono da considerarsi parte a carico del condominio. Le spese di ristrutturazione per una parte qualsiasi di questo genere di balconi, va divisa tra tutti i condomini.
In quali casi l’amministratore può/deve intervenire
Generalmente, l’amministratore, è tenuto a convocare una regolare assemblea condominiale per discutere coi propri condomini circa i lavori urgenti da effettuare.
Ci sono alcune eccezioni, però, indicate nell’articolo 1135 comma 2 c.c. che prevedono la possibilità per l’amministratore di avviare i lavori di sicurezza:
“L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”
