Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è possibile che una delle due parti, per un motivo o per un altro, decida di tirarsi indietro e rescindere dal contratto, spesso venendo meno ai doveri contrattuali e creando dunque disagio all’altro contraente. Per evitare complicazioni, dunque, è bene essere a conoscenza dei propri diritti e sapere come comportarsi in questi particolari tipi di situazioni.
Indice dei Contenuti
Cos’è un contratto preliminare
Partiamo con definire cos’è un contratto preliminare di compravendita.
Questo tipo contratto, anche detto talvolta compromesso, nasce in seguito ad un accordo con cui entrambe la parti – promittente e promissario – si obbligano reciprocamente alla stipulazione di una negoziazione definitiva. Non si tratta, perciò, di un vero e proprio contratto, ma di un accordo messo per iscritto, con il quale spesso di sancisce la vendita, la permuta, l’affitto o la locazione di beni immobili.
Inadempimento del contratto preliminare
Come già detto, secondo la legge esistono dei casi in cui è possibile liberarsi da un contratto preliminare, i quali sono, però, vincolati da alcune condizioni specifiche e particolari, tanto importanti quanto assolutamente necessarie per l’ottenimento dell’inadempimento.
Prima fra tutte, è la necessità che la parte adempiente – quella, cioè, che non ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare – non sia interessata in alcun modo all’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di conclusione del contratto, e che non voglia dunque intraprendere un’azione di adempimento coattivo nei confronti di colui che, invece, vuole liberarsi dal contratto.
Ai senti dell’art. 2932 del codice civile, infatti, se ciò non dovesse accadere, la parte adempiente ha la facoltà di chiamare in giudizio quella inadempiente, ottenendo così una sentenza che sostituisce a tutti gli effetti l’esplicito consenso dell’altra parte, in modo da eseguire ed attuare quanto stipulato da contratto. In aggiunta all’adempimento coattivo, in questi casi è inoltre possibile richiedere la condanna al risarcimento dei danni.
Nel caso in cui, invece, la parte adempiente non esprima la volontà di voler necessariamente portare avanti il contratto, e accetti la risoluzione di questo, è dunque possibile liberarsi del contratto preliminare.
L’articolo 1453 del codice civile recita infatti che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando e’ stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.”; la risoluzione del contratto prevede, dunque, da parte della figura inadempiente, un risarcimento dei danni causati dalla stessa inottemperanza.
Al contratto preliminare è, inoltre, potenzialmente applicabile la caparra penitenziaria, una quota, cioè, o un bene fungibile che un contraente versa all’altro in qualità di penale in caso di recesso ingiustificato. In questi casi, se è il recedente ad aver versato la caparra, questi perde la somma o il bene dato; se, invece, il recedente è colui che ha ricevuto la caparra, egli è costretto a restituire una somma pari al doppio di quella ricevuta.
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