Ci sono diversi criteri da osservare per la ripartizione delle spese dei balconi, validi sia per la manutenzione che per la ristrutturazione.
Quella dei balconi è da sempre una delle cause più frequenti di animosità tra i condomini, causando spesso liti condominiali. A risolvere, o meglio a guastare tutto, c’è la Corte di Cassazione, che detta le linee guida per la risoluzione di tali dispute, anche troppo frequentemente però.
Una cosa curiosa da notare è che all’articolo 1117 del Codice Civile, non si fa alcun riferimento esplicito dei balconi. Occorre quindi analizzare nel dettaglio alla funzione che ha il balcone.
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La funzione del balcone
La funzione principale del balcone è quella di permettere l’affaccio del proprietario dell’appartamento, consentendo di esercitare il diritto di veduta. Costituisce parte dell’abitazione, e solo in alcuni casi, anche un prolungamento dell’unità immobiliare.
Ripartizione delle spese per il balcone
Per la ripartizione delle spese del balcone occorre fare riferimento a diversi criteri.
Occorre definire su che tipo di balcone si andrà ad effettuare l’opera di manutenzione o ristrutturazione. Generalmente ci si riferisce a due tipologie di balconi: Aggettanti e incassati.
I balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono rispetto alla facciata del palazzo, sono considerati un prolungamento dell’immobile corrispondente, ed appartengono esclusivamente al proprietario dell’immobile stesso. Questo accade perché il balcone non effettua alcuna funzione di copertura o sostegno dell’edificio.
Sono quindi a carico del proprietario dell’immobile tutte le spese per la ristrutturazione dei balconi, la posa di mattonelle o gres, la riparazione delle decorazioni, fissaggio di ringhiere e la messa in sicurezza del balcone.
I balconi incassati, di contro, non sono sporgenti rispetto alle mura perimetrali dell’edificio. Generalmente si dice che sono incassati a “U”, poiché la facciata appare sia nelle due parti laterali che nella parte della soletta; Si dicono, invece, a “L”, oppure “L rovesciata” quando hanno solo due lati incassati.
I balconi incassati, svolgendo una funzione di separazione e copertura per i piani inferiori dello stabile, viene considerata un prolungamento del solaio al piano inferiore.
Il sottobalcone, in caso di balcone incassato, viene classificato come solaio.
In questo caso, le spese di ristrutturazione per questa parte di balcone, va divisa tra i due prorpietari in contatto col balcone stesso. Quello del piano inferiore, poiché ha una estensione del proprio solaio, mentre quello del piano superiore perché ne esercita la funzione di sostegno.
(Corte di Cassazione, 21 gennaio 2000 n. 637).
Questo vale solamente per le porzioni orizzontali di balcone.
Le porzioni verticali, però, sono parte integrante della facciata del palazzo ed effettuano una funzione di sostegno dello stesso.
Le spese di ristrutturazione dei balconi incassati, per le parti verticali, quindi, sono da dividersi per tutti i condomini del palazzo. Spesa, ovviamente, da calcolare secondo i millesimi di proprietà.
Vale la pena menzionare come l’amministratore del condominio abbia il pieno potere di far iniziare dei lavori di messa in sicurezza di uno o più balconi, purché questi siano classificati come potenziale pericolo imminente per i condomini stessi o per chi passa nelle immediate vicinanze del condominio.
Le spese di ristrutturazione del balcone, verranno poi addebitate al proprietario (o ai proprietari, a seconda del tipo di balcone) successivamente.
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