Nella legge italiana l’ipoteca è un diritto di garanzia su beni immobili che attribuisce al creditore in possesso dell’ipoteca di espropriare i beni relativi all’ipoteca stessa. È usata come garanzia per un credito versato, e permette l’esproprio forzato.
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Ipoteca volontaria: i casi
Un’ipoteca è volontaria quando viene concessa tramite un contratto, ovvero un accordo regolare tra chi concede l’ipoteca e chi beneficia dell’ipoteca. L’accordo avviene tramite un atto unilaterale “inter vivos”, ed è una dichiarazione che può essere sottoscritta unicamente da chi concede l’ipoteca, senza la necessità che il beneficiario dell’ipoteca la accetti.
Nella dichiarazione dev’essere contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata a pena di nullità, sia in caso di concessione unilaterale che bilaterale.
L’atto di concessione dell’ipoteca deve specificatamente contenere l’immobile in oggetto dell’ipoteca, la sua natura, i dati catastali relativi e il comune in cui si trova.
Chi può concedere l’ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria può essere concessa da un soggetto debitore o da un soggetto terzo.
Nel primo caso vale l’ipotesi di un soggetto che contrae un debito e che volendo garantire l’estinzione, offre al creditore la concessione di ipoteca di un proprio bene immobile.
Per l’ipoteca concessa da soggetti terzi, invece, vale l’ipotesi nella quale un soggetto non debitore conceda ad un soggetto debitore l’ipoteca di un proprio immobile come garanzia di un debito contratto da terzi, pratica spesso utilizzata tra coniugi, nel quale uno dei due concede l’ipoteca su un immobile al fine di coprire il debito aperto dall’altro coniuge.
L’articolo 2822 del Codice Civile sancisce che un’ipoteca può essere ritenuta valida solo se il bene ipotecato rientra nel patrimonio di chi concede l’ipoteca.
Come ipotecare volontariamente
Per costituire un’ipoteca volontaria, così come ogni altro tipo di ipoteca, si procede mediante l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari.
Si deve presentare, quindi, al curatore territoriale il contratto unilaterale, redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, insieme alla nota di iscrizione in doppio originale.
La nota deve contenere i dati del beneficiario dell’ipoteca e del concedente dell’ipoteca, assieme alla descrizione del bene ipotecato e all’ammontare del valore garantito dall’ipoteca.
L’iscrizione si ritiene efficace per la durata di vent’anni. Trascorso questo lasso di tempo, il creditore che intende mantenere il diritto di prelazione e il diritto di seguito (ovvero il diritto di farsi pagare) deve rinnovare l’iscrizione dell’ipoteca stessa prima della scadenza del ventennio.
Come estinguere l’ipoteca
L’effetto principale dell’estinzione dell’ipoteca è quello della liberazione dell’immobile.
Si può verificare tramite le seguenti ipotesi:
- Estinzione del debito garantito: Il debitore paga nella sua interezza il debito;
- Scadenza del termine o avveramento della condizione;
- Esercizio dell’azione ipotecaria o prescrizione;
- Cancellazione dell’iscrizione: Nel caso in cui l’ipoteca venga cancellata dai registri;
- Perimento del bene ipotecato: Nel caso in cui il bene ipotecato venga distrutto o perda totalmente il proprio valore;
- Mancata rinnovazione tempestiva dell’iscrizione;
- Rinuncia del creditore.
Una volta estinta l’ipoteca si ha il diritto di ottenere la cancellazione dell’ipoteca stessa tramite annotazione a margine nei registri immobiliari, sempre tramite indicazione del titolo.
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