Nell’ampio scenario che riguarda l’acquisto e la vendita di immobili, che siano per uso abitativo o per qualsiasi altra destinazione d’uso, la necessità di trovare un buon compromesso che venga incontro alle esigenze di ciascuna delle parti – venditore e acquirente – sembra essere un punto focale nella stra grande maggioranza dei successi degli affari di compravendita, e la vendita, o l’acquisto, della nuda proprietà risulta spesso la soluzione che riesce a venire meglio in contro alle parti in questione, permettendo di possedere o cedere l’immobile senza però acquisirne o perderne il diritto di usufrutto prima di un certo termine di tempo, precedentemente prefissato e concordato.
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Differentemente da quanto si possa pensare, la vendita della “sola” nuda proprietà può risultare un grande vantaggio, non solo per chi liquida, ma anche per gli acquirenti, soprattutto per quelli che intendono mantenere i propri redditi stabili, evitando invasivi affitti ed inevitabili oneri fiscali o aggiuntive spese di manutenzione ordinaria.
Ma andiamo a vedere nel dettaglio cosa si intende esattamente per nuda proprietà, quali sono le differenza con un acquisto classico, quali gli obblighi da assolvere e rispettare e quali gli aspetti positivi di questo tipo di scelta.
Indice dei Contenuti
Che cos’è la nuda proprietà
Per nuda proprietà si intende, generalmente, un caso di proprietà privata in cui non vi è un reale diritto di godimento del bene acquisito.
Solitamente riferito agli immobili, la nuda proprietà rappresenta dunque il valore totale dell’immobile, decurtato dell’usufrutto, ovvero del reale diritto di abitare lo stesso per un certo periodo di tempo, preventivamente concordato, che può talvolta estendersi all’intera vita del venditore/usufruttuario.
Colui che vende l’immobile, si riserva dunque il diritto di abitare e di godere del bene anche per tutta la vita, incassando un capitale che può aiutarlo a vivere meglio alcuni anni, o gli ultimi della propria vita (spesso coincidenti con gli anni della pensione), o che gli permette di aiutare i figli.
I vantaggi dell’acquisto di una nuda proprietà risiedono, naturalmente, nel prezzo ridotto o comunque agevolante del bene, che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario e permette, inoltre, rivalutazioni positive per un’eventuale futura vendita, dettate dall’incremento di valore di mercato dell’immobile e/o dall’avanzamento dell’età dell’usufruttuario.
Usufruttuario, nudo proprietario, usufrutto a tempo……
Per chiarire al meglio i ruoli di ciascuna figura coinvolta all’atto della vendita o all’acquisto di una nuda proprietà, è bene descrivere la funzione e la veste ricoperta da ciascuno di loro.
Analizzando le basi, il nudo proprietario è colui che ha il reale diritto di proprietà sull’immobile, ma non il diritto di goderne dell’uso; egli ha la possibilità di vendere a terze parti la nuda proprietà dell’immobile stesso, in qualsiasi momento, realizzando così guadagni importanti in caso di buone rivalutazioni e/o per via dell’aumento dell’età dell’usufruttuario, la quale chiaramente aumenta il prezzo di vendita.
Dopo aver chiarito, invece, cosa si intende per usufrutto, non è difficile immaginare chi sia e di quali diritti goda l’usufruttuario.
L’usufruttuario è dunque chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne dell’uso per tutta la vita o per un periodo concordato in fase di contratto.
Generalmente la figura può rappresentare una sola persona o due coniugi, e gode della facoltà di poter affittare l’immobile a terze parti o, addirittura, vendere l’usufrutto, e dunque cedere il diritto di abitazione dell’immobile ad altri, nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, mantenendo perciò valide le condizioni dell’accordo, o in corrispondenza di un ulteriore compromesso post-contratto con il nudo proprietario.
In quest’ottica, l’usufruttuario può essere quasi definito un “proprietario a termine” dell’immobile.
L’unica limitazione sta, però, nel non poter modificare l’utilizzo di destinazione dell’immobile: quest’ultimo potrà, dunque, essere affittato ad uso abitativo, se il contratto lo prevede, ma non potrà essere adibito, ad esempio, all’esercizio di un’attività professionale.
Da tenere in considerazione sono anche le spese di manutenzione del bene, le quali ricadono sull’usufruttuario nel caso in cui si tratti di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle spese classificate dal codice civile come straordinarie, tra cui quelle dedite ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, quelle riguardanti la sostituzione delle travi, e quelle necessarie al totale o parziale rinnovamento dei tetti, dei solai, delle scale, degli argini, degli acquedotti, dei muri di sostegno, o di quelli di cinta.
L’usufruttuario ha, inoltre, l’obbligo di contribuire all’onere finanziario sostenuto dal nudo proprietario, corrispondendo a questi l’interesse legale delle spese sostenute per l’effettuazione delle riparazioni straordinarie, con una somma pari al 5% della cifra totale spesa.
Le assemblee condominiali sono, in genere, poi, di competenza dell’usufruttuario, a meno che non si discutano affari che riguardino le manutenzioni straordinarie, piuttosto che l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento dei servizi comuni.
Nel caso di mancato pagamento delle spese condominiali di competenza dell’usufruttuario, e dunque riguardanti la manutenzione ordinaria, le ripercussioni cadranno, naturalmente, sull’usufruttuario, il quale si vedrà revocare forzatamente i diritti sull’usufrutto, sino all’ipoteca, come sancito dall’articolo 2810 del codice penale.
In concomitanza di vendita di nuda proprietà, è necessario stabilire una contratto per l’usufrutto dell’immobile, ed in genere si opta per l’attuazione dell’usufrutto a tempo, basato su un contratto a prestabilito in precedenza, come già accennato.
L’usufrutto a tempo offre la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si cede la nuda proprietà per un periodo di tempo determinato, non legato dunque all’età dell’usufruttuario.
Si consiglia, in genere, di calcolare il valore commerciale dell’usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall‘aspettativa di vita media indicata dall’Istat, utilizzando le comuni tabelle per il calcolo della nuda proprietà.
Qualora, invece, l’usufruttuario dovesse decedere durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile risulterebbe legalmente ed a tutti gli effetti di proprietà e disponibilità del nudo proprietario.
Prezzo di vendita, ICI e Irpef
Il valore di mercato dell’immobile viene calcolato mediante una perizia professionale, e tiene, innanzitutto, conto dell’età dell’usufruttuario della casa; si applica a questa, infatti, un coefficiente che varia a seconda dell’età, basato sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale, che viene redatto periodicamente dal ministero delle finanze.
Il prezzo di vendita finale, spetta poi stabilirlo al venditore.
Come già accennato, le spese relative alla manutenzione ordinaria, spettano all’usufruttuario, e tra queste ricadono anche quelle relative all’ici e all’irpef.
Trattandosi di spese che interessano direttamente chi gode di un diritto reale sull’immobile e chi, dunque, ha la disponibilità del bene, giuridicamente queste imposte spettano all’usufruttuario, il quale – secondo quanto stabilito dall’articolo 1008 del codice civile – è tenuto, per tutta la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come imposte, canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
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