Un immobile locato è un bene regolato da un contratto di locazione. Il proprietario, detto locatore, si impegna a concedere l’utilizzo del bene immobiliare ad un utente, il conduttore o locatario, stabilendo un tempo e un canone d’affitto periodico.
La legge considera la vendita di immobili locati come la cessione del contratto di locazione all’acquirente da parte del venditore.
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Vendita immobile locato: Cessione del contratto di locazione
Secondo l’art. 1406 del Codice Civile, per cedere un contratto con prestazioni corrispettive serve il consenso di entrambe le parti, ma non vale per la vendita di un immobile locato.
Sono due le condizioni affinché al conduttore venga riconosciuto tale diritto di preferenza nella vendita:
- la vendita deve essere intervenuta alla prima scadenza contrattuale (i primi 4 anni);
- il locatore non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.
Con tali circostanze il proprietario, prima di vendere, dovrà comunicare preventivamente al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere. Altrimenti, potrà tranquillamente procedere alla vendita dell’immobile in oggetto, senza preavvisare nessuno.
Come funziona il diritto di prelazione
La prelazione può essere definita come quel diritto riconosciuto ad alcuni soggetti di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, allorché un soggetto si accinge a vendere un bene.
La prelazione attribuisce un diritto e non un obbligo. In altri termini, il proprietario del bene concedente non è obbligato a vendere in quanto può decidere in piena libertà se mettere in vendita o meno il suo bene. Qualora, però, decidesse di vendere, dovrà tenere in debita considerazione i titolari del diritto di prelazione, ai quali dovrà fare la prima proposta.
La proposta di vendita viene fatta a parità di condizioni, cioè viene indicato un prezzo valido sia per i titolari della prelazione sia per gli estranei. Vi possono essere, tuttavia, anche casi in cui i titolari della prelazione beneficiano di condizioni migliori, come, ad esempio, uno sconto sul prezzo di vendita.
Il diritto di prelazione può avere un’origine:
– Volontaria: sono le parti ad accordarsi e a riconoscere il diritto di prelazione mediante la stipula di un compromesso, il cosidetto patto di prelazione.
– Legale: è la legge che stabilisce che in determinate ipotesi sia riconosciuto un diritto di prelazione.
Un’immobile locato che valore hà sul mercato
La disponibilità dell’immobile, in caso di compravendita, ha un peso notevole sul prezzo. la stima del prezzo di vendita in un immobile locato è condizionato dalla impossibilità per l’acquirente di andarci a vivere subito. A differenza della nuda proprietà, per la quale esiste per legge una tabella per il valore dell’usufrutto, non si può parlare di un vero e proprio coefficiente di svalutazione per gli immobili locati.
Il deprezzamento di un immobile locato dipende dal tipo di contratto in corso o a suo tempo stipulato, ad esempio se si tratta di un contratto standard 4+4 o negoziato tra le due parti, dalla situazione con l’inquilino, se è o meno moroso, e se è stata o meno intrapresa una procedura di sfratto, infine, dalla durata residua del contratto. In media, la svalutazione di una casa o un’attività commerciale già occupata si aggira intorno al 15-20%.
Come fare se gli inquilini non se ne vanno
La legge (art. 657 e seg. del Codice Civile) indica due soluzioni preliminari: l’intimazione o la citazione a giudizio. Nel primo caso il proprietario sollecita l’inquilino a rispettare gli accordi, nel secondo fissa un’udienza per esprimere le proprie ragioni in tribunale.
Se l’affittuario non compare in udienza o non si oppone, il giudice rilascia lo sfratto esecutivo che ha effetto dopo trenta giorni. Se invece si costituisce e presenta motivi non fondati l’ordinanza è immediatamente esecutiva. Le cose si complicano, invece, se il giudice ravvisa “gravi motivi” che impediscono lo sfratto.
Al nuovo proprietario allora non resta che aspettare o venire a un accordo con l’inquilino.
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